20 septembre 2026

Défauts de construction : ce que la révision du 1er janvier 2026 a changé

La LF du 20 décembre 2024 a modifié les art. 367, 368, 370 et 371 CO et l’art. 839 CC. Soixante jours pour l’avis des défauts d’un ouvrage immobilier, et plusieurs clauses courantes sont devenues nulles.

La loi fédérale du 20 décembre 2024 sur les défauts de construction (RO 2025 270) est entrée en vigueur le 1er janvier 2026. Elle est courte et elle touche quatre articles du contrat d’entreprise plus un article du Code civil. Autrement dit : elle touche presque tout ce qui se discute après une réception.

Soixante jours, et pas moins, art. 367 al. 1bis CO

L’al. 1 est inchangé : le maître vérifie l’état de l’ouvrage « aussitôt qu’il le peut d’après la marche habituelle des affaires » et signale les défauts. C’était une mesure, pas un délai, et la question de savoir si un avis donné après trois semaines était tardif se plaidait dans les deux sens.

L’al. 1bis pose désormais un chiffre : « Dans le cas d’un ouvrage immobilier, il dispose de 60 jours pour les signaler à l’entrepreneur. Toute convention imposant un délai plus court est nulle. » La règle s’étend aux défauts d’un ouvrage mobilier intégré dans l’ouvrage immobilier, et aux défauts d’un ouvrage conçu par un architecte ou un ingénieur qui a servi de base à la construction.

Défauts cachés : 60 jours dès la découverte, art. 370 al. 4 CO

L’al. 3 subsiste et demande un avis « aussitôt » que le maître a connaissance du défaut. Il ne joue plus seul. L’al. 4 impose, pour un ouvrage immobilier, un avis dans les 60 jours suivant la découverte, et précise que « toute convention imposant des délais plus courts est nulle ». La même extension aux ouvrages mobiliers intégrés et aux prestations d’architecte ou d’ingénieur s’applique.

Pour l’entrepreneur, la conséquence est directe : l’argument de la tardiveté ne porte plus avant le soixantième jour, quelle que soit la clause signée.

Ce qui ne peut plus s’exclure, art. 368 et 371 CO

• Art. 368 al. 2, nouvelle phrase : dans le cas de la réfection sans frais, l’art. 366 al. 2 s’applique par analogie. Le maître peut donc fixer un délai convenable et, ce délai écoulé, confier les reprises à un tiers aux frais et risques de l’entrepreneur.
• Art. 368 al. 2bis : « Toute clause convenue à l’avance qui restreint ou exclut le droit à la réparation des défauts est nulle si le défaut concerne une construction. » Les clauses qui réduisent la garantie à une simple réduction de prix ne valent plus pour une construction.
• Art. 371 al. 3 : « Le délai de prescription de cinq ans ne peut pas être modifié au détriment du maître. » Le raccourcissement contractuel de la prescription quinquennale pour un ouvrage immobilier est sans effet.

Et une bonne nouvelle, art. 839 al. 3 CC

La même loi a modifié le régime des sûretés libératoires de l’hypothèque légale. Le propriétaire peut toujours empêcher l’inscription en fournissant des sûretés suffisantes, mais celles-ci doivent désormais couvrir la créance, « intérêts moratoires pour une durée de dix ans compris ». La garantie qui remplace l’hypothèque a donc la même profondeur que la procédure qu’elle évite.

Le délai de quatre mois de l’al. 2 est inchangé. C’est toujours lui qui décide de tout.

Et le cas où les 60 jours ne s’appliquent pas : la norme SIA 118

Ce qui précède décrit la loi. Sur la plupart des chantiers suisses, la norme SIA 118 est visée au contrat en plus, et elle répond autrement à la même question. L’art. 172 al. 1 fixe un délai de réclamation de deux ans, l’al. 2 le fait courir dès le jour de la réception. L’art. 173 al. 1 permet au maître de l’ouvrage de signaler un défaut à tout moment pendant ces deux ans, et précise expressément qu’il déroge en cela aux art. 367 et 370 CO.

Pour l’entrepreneur, c’est le chiffre qui compte, et il joue contre lui. Là où la norme est visée, l’objection « vous avez réclamé trop tard » ne porte pas pendant les deux ans, pas davantage au soixante et unième jour. Se fier aux 60 jours du CO sans ouvrir le contrat, c’est se fier à un délai que ce contrat a écarté.

Le CO révisé ne dit rien de son articulation avec une norme visée au contrat, et la loi modificatrice ne comporte aucune disposition transitoire indiquant si les 60 jours atteignent un contrat conclu avant 2026. Les deux points restent ouverts et se vérifient avant la réclamation, pas après.

Trois choses à faire maintenant

Relire ses conditions générales et ses contrats types. Une clause qui fixe un délai d’avis inférieur à 60 jours, ou qui exclut la réfection sur une construction, n’est plus opposable, et une clause inopposable coûte de la crédibilité en négociation.

Reprendre le calcul de la garantie. Cinq ans impératifs sur l’ouvrage immobilier et une obligation de réfection qui ne se supprime plus : cela se provisionne et se facture, cela ne s’espère pas.

Et tenir deux dates par défaut : celle de la découverte et celle de l’avis. Soixante jours, c’est assez long pour que personne ne les reconstitue de mémoire, et assez court pour que l’écart compte.

Ce que le produit en fait

La date de réception est saisie au projet et les délais de garantie en découlent. Un défaut est un événement daté, situé et photographié ; l’avis ou la réponse à l’avis se rattache au même événement ; les photos portent un horodatage et une empreinte de contenu. L’écart entre découverte et avis est donc établi par le dossier, ce qui est exactement la question que pose l’art. 370 al. 4.

Aide à la décision, pas conseil juridique. Savoir si un ouvrage donné est un ouvrage immobilier au sens de ces dispositions se vérifie cas par cas, et lequel des deux délais s’applique sur un chantier donné, c’est d’abord le contrat qui le dit.