21. August 2026

Fingierte Abnahme nach SIA 118: wenn Schweigen zur Zustimmung wird

Findet die gemeinsame Prüfung nicht innert eines Monats nach der Vollendungsanzeige statt, gilt das Werk als abgenommen. Für den Unternehmer ist das meistens gut.

Die meisten Fristen in diesem Produkt sind Risiken. Diese ist eine Chance, und Unternehmer nutzen sie selten, weil sie nicht wissen, dass sie läuft.

Die Vollendungsanzeige startet die Uhr

Nach SIA 118 Art. 157 ff. zeigt der Unternehmer die Vollendung an. Danach hat die Bauherrschaft einen Monat Zeit für die gemeinsame Prüfung. Findet sie in dieser Frist nicht statt, gilt das Werk als abgenommen.

Warum die Abnahme in Ihrem Interesse liegt

• Die Gefahr geht über. Ab Abnahme trägt die Bauherrschaft das Risiko für zufälligen Untergang.
• Die Rügefrist beginnt. Zwei Jahre nach SIA 118 Art. 172 ff., und sie laufen erst ab Abnahme.
• Der Rückbehalt wird fällig, soweit vertraglich an die Abnahme geknüpft.
• Die Beweislast kehrt sich. Nach Abnahme muss die Bauherrschaft Mängel beweisen, nicht Sie die Mängelfreiheit.

Die Bedingung, die diese Chance wieder wegnimmt

Art. 164 Abs. 2 ist der Grund, warum dieser Artikel keine Anleitung zum Abwarten ist. Abs. 1 lässt die Abnahme eintreten, wenn die Prüfung unterblieben ist, weil sie niemand verlangt hat oder die Bauherrschaft nicht erschienen ist. Abs. 2 nimmt die Fiktion weg, wenn der UNTERNEHMER derjenige war, der nicht erschienen ist.

Das dreht die Sache um. Wer die Prüfung laufen lässt in der Annahme, das Schweigen arbeite für ihn, und dann selbst dem Termin fernbleibt, hat weder die Prüfung noch die Fiktion. Erscheinen und protokollieren ist in jedem Fall die sichere Variante; die Fiktion ist ein Auffangnetz für den Fall, dass die andere Seite nicht mitmacht, und keine Strategie.

Zwei Wege, wie die Monatsfrist zu laufen beginnt

Der übliche ist die Vollendungsanzeige, schriftlich und mit nachweisbarem Zugang. Daneben steht Art. 158 Abs. 1: nimmt die Bauherrschaft das vollendete Werk in Gebrauch, gilt die Anzeige als zugegangen. Das hilft genau dort, wo der Zugang sonst nicht zu beweisen wäre, und ist der Grund, den Tag der Ingebrauchnahme zu notieren, wenn er beobachtet wird.

Was Sie tun müssen

Die Vollendungsanzeige schriftlich und mit nachweisbarem Zugang. Zum Prüfungstermin erscheinen. Festhalten, warum eine Prüfung nicht stattgefunden hat, denn davon hängt ab, ob Sie sich auf die Abnahme berufen können.

VariationFlow erfasst das Datum der Vollendungsanzeige, rechnet den Monat aus und meldet, wenn die Abnahme fingiert eingetreten sein könnte. Ist nicht erfasst, warum die Prüfung ausblieb, sagt das Programm das dazu, statt eine Abnahme zu behaupten, die Art. 164 Abs. 2 möglicherweise ausschliesst.