20. September 2026

Seit dem 1. Januar 2026: 60 Tage für die Mängelrüge, und kürzer geht nicht mehr

Die Baumängel-Revision hat Art. 367, 368, 370 und 371 OR geändert. Beim unbeweglichen Werk gilt eine Rügefrist von 60 Tagen, eine kürzere Vereinbarung ist unwirksam, und die unentgeltliche Verbesserung lässt sich für Bauten nicht mehr zum Voraus wegbedingen.

Am 1. Januar 2026 ist das Bundesgesetz vom 20. Dezember 2024 über Baumängel in Kraft getreten (AS 2025 270). Es hat vier Artikel des Werkvertragsrechts geändert, und alle vier stehen in Verträgen, die heute noch unterschrieben werden. Wer mit einem Muster von 2023 arbeitet, arbeitet mit Klauseln, die teilweise nicht mehr gelten.

Die Rügefrist ist jetzt eine Zahl, Art. 367 OR

Abs. 1 ist unverändert: „Nach Ablieferung des Werkes hat der Besteller, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, dessen Beschaffenheit zu prüfen und den Unternehmer von allfälligen Mängeln in Kenntnis zu setzen." Das war jahrzehntelang ein Massstab und keine Frist, was jede Auseinandersetzung darüber offen liess, was „tunlich" heisst.

Neu ist Abs. 1bis: „Die Frist für die Mängelrüge beträgt bei einem unbeweglichen Werk 60 Tage. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam." Dasselbe gilt für Mängel eines beweglichen Werks, das bestimmungsgemäss in das unbewegliche Werk integriert wurde, und für Mängel eines Werks, das ein Architekt oder Ingenieur erstellt hat und das bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung diente.

Für den Unternehmer ist das die unangenehme Richtung. Die alte Diskussion, ob eine Rüge nach drei Wochen noch rechtzeitig war, ist beim Bauwerk erledigt: sie war es.

Verdeckte Mängel: 60 Tage ab Entdeckung, Art. 370 OR

Abs. 3 steht weiterhin da und verlangt die Anzeige „sofort nach der Entdeckung". Er gilt aber nicht mehr allein. Der neue Abs. 4 sagt: Mängel eines unbeweglichen Werks, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren, sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen, und „die Vereinbarung kürzerer Fristen ist unwirksam". Die Erweiterung auf integrierte bewegliche Werke und auf Architekten- und Ingenieurleistungen ist dieselbe wie bei Art. 367.

Praktisch heisst das: der Einwand, der Bauherr habe zu lange zugewartet, trägt beim Bauwerk erst nach 60 Tagen. Vorher trägt er nicht, auch wenn im Vertrag etwas anderes steht.

Was sich nicht mehr wegbedingen lässt, Art. 368 OR

• Abs. 2 hat einen zweiten Satz erhalten: Im Falle der unentgeltlichen Verbesserung gilt Art. 366 Abs. 2 sinngemäss. Der Besteller kann also eine angemessene Frist zur Verbesserung ansetzen und die Arbeit nach deren Ablauf auf Gefahr und Kosten des Unternehmers einem Dritten übertragen.
• Der neue Abs. 2bis: „Eine zum Voraus getroffene Verabredung, wonach der Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung eingeschränkt oder ausgeschlossen wird, ist ungültig, wenn der Mangel eine Baute betrifft." Klauseln, die die Nachbesserung auf eine Minderung reduzieren, sind bei Bauten damit tot.
• Art. 371 Abs. 3, ebenfalls neu: „Die Verjährungsfrist von fünf Jahren kann nicht zu Lasten des Bestellers abgeändert werden." Eine vertragliche Verkürzung der Fünfjahresfrist beim unbeweglichen Werk wirkt nicht mehr.

Die Verjährung im Übrigen, Art. 371 OR

• Zwei Jahre ab Abnahme für Mängelansprüche des Bestellers im Grundsatz.
• Fünf Jahre, soweit Mängel eines beweglichen Werkes, das bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurde, dessen Mangelhaftigkeit verursacht haben. Das trifft den Zulieferer und den Montagebetrieb, die sich sonst auf zwei Jahre einstellen würden.
• Fünf Jahre ab Abnahme bei einem unbeweglichen Werk, gegen den Unternehmer sowie gegen den Architekten oder den Ingenieur, die zur Erstellung Dienste geleistet haben. Diese Fassung gilt seit dem 1. Januar 2013; ältere Merkblätter nennen teilweise noch ein Jahr.

Und der Fall, in dem die 60 Tage nicht gelten: SIA-Norm 118

Die bisherigen Abschnitte beschreiben das Gesetz. Auf den meisten Schweizer Bauten gilt daneben die SIA-Norm 118, und sie beantwortet dieselbe Frage anders. Art. 172 Abs. 1 setzt eine Rügefrist von zwei Jahren, Abs. 2 ab dem Tag der Abnahme. Art. 173 Abs. 1 erlaubt dem Bauherrn, Mängel innerhalb dieser zwei Jahre jederzeit zu rügen, und sagt ausdrücklich, dass er damit von Art. 367 und 370 OR abweicht.

Für den Unternehmer ist das die wichtigere Zahl, und sie läuft gegen ihn. Wo die Norm vereinbart ist, trägt der Einwand „zu spät gerügt" innerhalb der zwei Jahre nicht, auch nicht nach 61 Tagen. Wer sich auf die 60 Tage des OR verlässt, ohne in den Vertrag zu schauen, verlässt sich auf eine Frist, die dieser Vertrag abbedungen hat.

Das revidierte OR sagt nichts darüber, wie es sich zu einer vereinbarten Norm verhält, und das Änderungsgesetz enthält keine Übergangsbestimmung dazu, ob die 60 Tage einen vor 2026 geschlossenen Vertrag überhaupt erreichen. Beides ist offen und beides gehört vor die Rüge geprüft, nicht danach.

Was jetzt zu tun ist

Erstens: die eigenen Vertragsmuster und die eigenen AGB durchsehen. Jede Klausel, die eine Rügefrist unter 60 Tagen setzt oder die Nachbesserung bei Bauten beschränkt, ist nicht mehr durchsetzbar, und eine Klausel, die nicht durchsetzbar ist, schadet in der Verhandlung mehr als sie nützt.

Zweitens: die Kalkulation der Gewährleistung. Die Fünfjahresfrist beim Bauwerk ist zwingend geworden, und die Nachbesserungspflicht lässt sich nicht mehr abbedingen. Beides gehört in die Rückstellung und in die Preisbildung, nicht in die Hoffnung.

Drittens: die Daten. Zwei Zahlen entscheiden künftig jede Auseinandersetzung über eine Rüge, nämlich der Tag der Entdeckung und der Tag der Anzeige. Sechzig Tage sind lang genug, dass niemand sie aus dem Gedächtnis rekonstruiert, und kurz genug, dass es darauf ankommt.

Was das Produkt damit macht

Das Abnahmedatum wird am Projekt erfasst, und VariationFlow rechnet daraus die Gewährleistungsfristen. Ein Mangel wird als Vorgang mit Entdeckungsdatum, Ort und Fotos erfasst, die Rüge oder die Antwort darauf hängt an demselben Vorgang, und die Fotos tragen Zeitstempel und Inhaltsprüfsumme. Damit ist der Abstand zwischen Entdeckung und Anzeige belegbar, und das ist genau die Frage, die Art. 370 Abs. 4 stellt.

Entscheidungshilfe, keine Rechtsberatung. Ob ein Werk ein unbewegliches Werk im Sinne dieser Bestimmungen ist, gehört im Einzelfall geprüft, und welche der beiden Fristen auf einem konkreten Bau gilt, entscheidet zuerst der Vertrag.