12. September 2026

Art. 373 Abs. 2 OR: die Ausnahme vom Festpreis, und warum sie fast nie greift

Ausserordentliche, nicht voraussehbare Umstände können eine Preiserhöhung oder die Auflösung des Vertrags rechtfertigen. Teuerung allein gehört nicht dazu.

Der Stahlpreis steigt um 41 Prozent zwischen Offerte und Ausführung. Der Festpreis steht. Die Frage, die jeder Unternehmer irgendwann stellt: gibt es dafür nicht eine Ausnahme? Es gibt eine. Sie ist enger, als sie klingt.

Der Wortlaut

Art. 373 Abs. 2 OR: „Falls jedoch ausserordentliche Umstände, die nicht vorausgesehen werden konnten oder die nach den von beiden Beteiligten angenommenen Voraussetzungen ausgeschlossen waren, die Fertigstellung hindern oder übermässig erschweren, so kann der Richter nach seinem Ermessen eine Erhöhung des Preises oder die Auflösung des Vertrages bewilligen."

Vier Hürden in einem Satz: die Umstände müssen ausserordentlich sein, sie dürfen nicht voraussehbar gewesen sein, sie müssen die Fertigstellung hindern oder übermässig erschweren, und es entscheidet der RICHTER, nicht der Unternehmer und nicht der Bauherr.

Warum Teuerung in der Regel scheitert

Preisschwankungen bei Material sind kein ausserordentlicher Umstand im Sinne der Bestimmung, sondern ein typisches Unternehmerrisiko, das ist gerade der Inhalt eines Festpreises. Ausserordentlich sind Umstände, die ausserhalb dessen liegen, was ein Unternehmer bei der Kalkulation einzurechnen hat. Die Schwelle ist hoch, und die Gerichte legen sie eng aus.

Die praktische Konsequenz ist unbequem und nützlich zugleich: Wer sich gegen Teuerung schützen will, tut das bei der Vertragsverhandlung mit einer Teuerungsklausel, nicht nachträglich mit Art. 373 Abs. 2.

Was tatsächlich in Betracht kommt

• Baugrundverhältnisse, die von den zur Verfügung gestellten Unterlagen erheblich abweichen und nicht erkennbar waren.
• Behördliche Anordnungen nach Vertragsschluss, mit denen niemand rechnen musste.
• Umstände, die beide Parteien nach den angenommenen Voraussetzungen ausgeschlossen hatten: die zweite Alternative des Absatzes, die oft übersehen wird und manchmal die bessere ist.

Was in jedem Fall sofort zu tun ist

Anzeigen. Schriftlich, mit Datum, mit Beschreibung des Umstands und seiner Wirkung auf die Ausführung. Wer weiterbaut und erst bei der Schlussrechnung davon spricht, hat dem Bauherrn jede Möglichkeit genommen, anders zu entscheiden, und genau das wird ihm entgegengehalten.

Was das Produkt damit macht

Der Umstand wird als Ereignis am Projekt erfasst, mit Datum, Ort, Fotos und der Beschreibung, was er an der Ausführung ändert. Die Bezifferung kommt später an denselben Vorgang. So bleibt die Reihenfolge dokumentiert, Anzeige zuerst, Forderung danach, und das ist die Reihenfolge, nach der später gefragt wird.

Entscheidungshilfe, keine Rechtsberatung. Ein Vorgehen nach Art. 373 Abs. 2 OR gehört anwaltlich begleitet; es endet vor Gericht oder gar nicht.