8. September 2026

Die provisorische Eintragung: was in den vier Monaten wirklich zu tun ist

Die Frist von Art. 839 Abs. 2 ZGB ist nicht die Frist für ein Schreiben, sondern für einen richterlichen Entscheid. Wer am Tag 118 anfängt, hat bereits verloren.

Die vier Monate kennt jeder. Was die wenigsten wissen: innerhalb dieser vier Monate muss das Pfandrecht im Grundbuch EINGETRAGEN sein, und eine Eintragung setzt einen richterlichen Entscheid voraus, den man nicht am Freitagnachmittag bekommt.

Zwei Verfahren, nicht eines

Art. 839 Abs. 2 ZGB: Die Eintragung hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen. Der Weg dorthin führt über die PROVISORISCHE Eintragung: ein superprovisorisches beziehungsweise vorsorgliches Gesuch beim Gericht am Ort der Liegenschaft, das die Eintragung im Grundbuch anordnet und dem Bauhandwerker anschliessend Frist zur Klage auf definitive Eintragung ansetzt.

• PROVISORISCH: schnell, summarisch, und die einzige Handlung, die innerhalb der vier Monate stattfinden muss. Glaubhaftmachung genügt.
• DEFINITIV: das ordentliche Verfahren danach, mit voller Beweislast, und mit einer vom Gericht angesetzten Frist, die einzuhalten ist.

Warum vier Monate keine vier Monate sind

Zwischen dem Gesuch und der Eintragung liegen die Bearbeitung durch das Gericht und die Anordnung an das Grundbuchamt. Das dauert, und es dauert unterschiedlich lange je nach Kanton und Gericht. Wer das Gesuch in der letzten Woche einreicht, verlässt sich darauf, dass alles sofort geht. Sinnvoll ist der zweite Monat, nicht der vierte.

Hinzu kommt: das Gericht verlangt in der Regel eine Sicherheitsleistung für den Schaden, den eine ungerechtfertigte Eintragung dem Eigentümer verursachen könnte. Auch das ist Geld, das beschafft werden muss.

Der Fristbeginn ist der Streitpunkt

Vollendung der Arbeit heisst Vollendung der eigenen Arbeit, nicht Bauvollendung. Nacharbeiten und Garantiearbeiten setzen die Frist nicht neu in Gang, Mängelbehebung ist keine neue Vollendung. Wer im Monat sieben zurückkommt, um eine Rüge abzuarbeiten, hat die Frist nicht verlängert, sondern sie ist längst abgelaufen.

Was ins Gesuch gehört

• Der Nachweis der Leistung an der konkreten Liegenschaft, Grundstücknummer, nicht Adresse.
• Der Vertrag oder die Bestellung und die offenen Rechnungen.
• Das Datum der letzten Arbeit, belegt und nicht behauptet: Rapporte, Lieferscheine, Fotos mit Zeitstempel.
• Die Pfandsumme. Bauzinsen und Kosten folgen eigenen Regeln und gehören nicht ungeprüft dazu.

Was das Produkt damit macht

VariationFlow rechnet die vier Monate ab dem erfassten Datum der letzten Arbeit und zeigt daneben eine zweite, frühere Marke: den Tag, an dem das Gesuch spätestens vorbereitet sein sollte, damit die Eintragung realistisch noch innerhalb der Frist erfolgt. Das Datum der letzten Arbeit stammt aus den Rapporten und Fotos, die ohnehin erfasst werden, es ist genau der Beleg, den das Gericht sehen will.

Diese zweite Marke ist eine Praxisgrösse und keine gesetzliche Frist. Gesetzlich ist allein die Eintragung innert vier Monaten; wie lange Gericht und Grundbuchamt dafür brauchen, ist kantonal, und deshalb lässt sich die Vorlaufzeit je Projekt einstellen. Ohne eigene Angabe rechnet das Programm mit dreissig Tagen und schreibt dazu, dass es die Vorgabe ist.

Entscheidungshilfe, keine Rechtsberatung. Das Gesuch gehört in die Hände eines Anwalts, und zwar früh.