12 septembre 2026

Avis des défauts : les deux ans de la SIA 118 courent aussi contre le sous-traitant

La norme fixe un délai de dénonciation des défauts de deux ans, pendant lequel un défaut peut être annoncé en tout temps, puis un régime plus strict pour ceux découverts ensuite. Le sous-traitant se trouve pris entre deux délais qui ne coïncident pas.

Le maître annonce un défaut au général quatorze mois après la réception. Le général vous le répercute trois semaines plus tard. Votre propre relation contractuelle avec lui suit-elle le même calendrier ? Presque jamais, et c’est dans cet écart que le sous-traitant paie des reprises qui ne lui incombaient plus.

Deux régimes, pas un

L’art. 172 de la norme fixe un délai de dénonciation des défauts de deux ans, sauf convention contraire, compté depuis la réception de l’ouvrage ou de la partie d’ouvrage concernée. L’art. 173 est celui qui coûte cher au sous-traitant : à l’intérieur de ces deux ans, le maître garde la faculté d’invoquer un défaut à tout moment, et la norme précise qu’elle déroge sur ce point aux art. 367 et 370 CO. Autrement dit, sur un chantier sous SIA 118, le réflexe des 60 jours n’est pas la règle pendant la période de garantie.

Ce qui se passe après l’expiration des deux ans relève de l’art. 179, et la prescription des droits du maître de l’art. 180 : cinq ans dès la réception, dix ans en cas de dissimulation intentionnelle. VariationFlow ne calcule ni l’un ni l’autre ; il tient les dates depuis lesquelles ils se comptent. Le texte des articles se lit dans l’exemplaire de la norme que vise le contrat, et ce que le contrat en a retenu se vérifie clause par clause.

Depuis le 1er janvier 2026, la liberté contractuelle sur ce point n’est plus entière. La LF du 20 décembre 2024 sur les défauts de construction (RO 2025 270) a introduit l’art. 367 al. 1bis CO : dans le cas d’un ouvrage immobilier, le maître dispose de 60 jours pour signaler les défauts, et « toute convention imposant un délai plus court est nulle ». L’art. 370 al. 4 pose la même règle pour les défauts cachés, comptée dès leur découverte. Une clause de sous-traitance qui raccourcit ces délais ne produit donc plus d’effet. Les deux régimes se superposent sans se contredire : ce que la loi frappe de nullité, ce sont les conventions qui descendent en dessous de 60 jours, et l’art. 173 de la norme est plus large que ce plancher, non plus court.

L’écart qui piège le sous-traitant

• La réception du général par le maître et la réception de VOTRE lot par le général ne sont pas le même événement, ni la même date.
• Le contrat de sous-traitance peut aligner votre garantie sur celle du marché principal. S’il le fait, votre délai est plus long que vous ne le pensez, et il commence plus tard.
• S’il ne le fait pas, un défaut annoncé au général dans SON délai peut vous parvenir hors du VÔTRE. C’est une défense, à condition d’avoir les deux dates.
• Ce qui ne se plaide plus, pour un ouvrage immobilier, c’est la tardiveté d’un avis donné dans les 60 jours. Le plancher est légal et impératif.

Ce qu’il faut noter le jour de la réception

La date, les réserves, les personnes présentes, et l’état exact de ce qui a été reçu, en photos. Une réception sans liste de réserves écrite est une réception qui sera plus tard décrite de deux façons différentes, et celle qui l’emporte est celle qui est documentée.

Ce que le produit en fait

Les dates de réception, les réserves et leur levée sont des événements distincts, chacun horodaté, avec la personne qui a levé le point. Les photos portent un horodatage et une empreinte de contenu. Quand un défaut remonte la chaîne quatorze mois plus tard, la réponse est un dossier avec deux calendriers, le vôtre et celui du marché principal, au lieu d’un souvenir.

Aide à la décision, pas conseil juridique. Les durées de garantie applicables se lisent dans le contrat et dans la version de la SIA 118 qu’il vise, sous réserve des délais impératifs des art. 367 al. 1bis et 370 al. 4 CO en vigueur depuis le 1er janvier 2026.