21 août 2026

Hypothèque légale des artisans : les quatre mois que personne ne compte

Le délai de l'art. 839 al. 2 CC est un délai de péremption qui court depuis les derniers travaux, pas depuis la facture finale. Ce que cela change en pratique.

L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est le moyen de pression le plus efficace dont dispose une entreprise en Suisse, et le plus souvent perdu. Non pas parce qu'il serait compliqué, mais parce que le délai court depuis une date que personne ne note.

Quatre mois depuis les derniers travaux

Selon l'art. 839 al. 2 CC, l'inscription au registre foncier doit intervenir dans les quatre mois suivant l'achèvement des travaux. Ce qui compte est la dernière prestation substantielle sur l'immeuble, pas la date de la facture finale ni le jour où le paiement n'arrive pas.

L'écart est considérable en pratique. Entre les derniers travaux et le moment où il devient clair que rien ne sera payé, il s'écoule souvent deux à trois mois. Le délai court déjà pendant ce temps.

C'est un délai de péremption

Il ne peut être ni prolongé, ni interrompu, ni restitué. Une fois échu, le droit à l'inscription n'existe plus, quelle que soit la légitimité de la créance. Cela le distingue d'un délai de prescription, où la créance subsiste et seule son exécution devient plus difficile.

Ce qu'il faut noter

• La date de la dernière prestation substantielle, par immeuble, les travaux de reprise et de garantie ne font en règle générale pas repartir le délai.
• Qui est propriétaire de l'immeuble. L'hypothèque vise le propriétaire foncier, même si votre cocontractant est l'entreprise générale.
• Si une inscription provisoire est nécessaire. Elle sauvegarde le délai pendant que le montant reste litigieux.

Sur un bien-fonds public il n'y a pas d'hypothèque, et c'est l'exception la plus coûteuse

Si le bien-fonds relève incontestablement du patrimoine administratif, une école, un hôpital, un ouvrage public, et que l'obligation du propriétaire ne découle pas d'engagements contractuels, rien ne peut être inscrit. L'art. 839 al. 4 CC met à la place un cautionnement légal du propriétaire, et celui-ci ne naît que si la créance a été invoquée auprès de lui PAR ÉCRIT dans les mêmes quatre mois, en se référant au cautionnement légal.

La date ne change donc pas. Ce qui change, c'est l'acte, et qui ne regarde que le compte à rebours fait la mauvaise chose le bon jour : il demande une inscription impossible et laisse filer le délai de ce qui l'aurait réellement garanti.

• Patrimoine administratif incontesté : invocation écrite auprès du propriétaire, avec mention du cautionnement légal, dans les quatre mois (al. 4).
• Caractère contesté : demander une inscription provisoire dans les mêmes quatre mois (al. 5). Si un jugement établit ensuite qu'il s'agit de patrimoine administratif, l'inscription provisoire est radiée et le cautionnement légal la remplace, pour autant que les conditions de l'al. 4 soient réunies (al. 6).
• Bien-fonds ordinaire : inscription comme ci-dessus (al. 2).

Une condition de l'al. 4 ne se tranche pas depuis un bureau : le cautionnement ne joue que si l'obligation du propriétaire ne découle pas d'engagements contractuels. Le sous-traitant qui a contracté avec l'entreprise générale la remplit en règle générale ; celui qui a contracté directement avec la collectivité, non. C'est là que l'appel à l'avocat se justifie, au deuxième mois et pas au quatrième.

L'ordre qui fonctionne

Notez la date des derniers travaux le jour où vous quittez le chantier, pas rétrospectivement quand le paiement manque. Établissez tôt à qui appartient le bien-fonds et ce qu'il est. Posez un rappel à trois mois, pas à quatre : l'inscription passe par une requête au juge du lieu de situation, et cela prend du temps.

VariationFlow enregistre la date des derniers travaux par chantier, calcule le délai et demande la nature du bien-fonds, parce que c'est elle qui décide de ce qu'il faut faire dans les quatre mois. Tant qu'elle n'est pas renseignée, le logiciel énonce les deux voies et n'en affirme aucune.